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Was geschieht bei der Übertragung der Immobilie?
 

 

Fachchinesisch leicht erklärt…

 


Notarielle Beglaubigung
Bestätigung eines Notars, dass die Willenserklärung persönlich vorgenommen wurde.
 

Grundbuch
Öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird (Einsicht erhält neben dem Eigentümer nur derjenige, der ein berechtigtes Interesse, z.B. Darlehensaufnahme, nachweisen kann) und Auskunft über alle wichtigen Daten der Grundstücke des Amtsgerichtsbezirks gibt. Für jedes Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt (auch kurz Grundbuch genannt) angelegt. Das Grundbuchblatt ist das Grundbuch im Sinne des Gesetzes und besteht aus: Aufschrift (mit der genauen Bezeichnung des Amtsgerichts, Grundbuchamts und der Blatt-Nr.), Bestandsverzeichnis (Lage, Größe und Rechte eines Grundstücks), Erster Abteilung (Eigentumsverhältnisse), Zweiter Abteilung (Lasten und Beschränkungen, wie Dienstbarkeiten) und Dritter Abteilung (Grundpfandrechte, wie Grundschulden und Hypotheken).
 

Notarbestätigung
Eine Notarbestätigung muss beim beurkundenden Notar beantragt werden. Mit der
Notarbestätigung übernimmt der Notar die Haftung dafür, dass die Grundschuld an rangrichtiger Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Diese notarielle Haftung versetzt die Bank in die Lage, das Darlehen schon vor Eintragung auszahlen zu können.

 

Grunderwerbsteuer
Die Steuer beträgt 5 % des reinen Immobilienkaufpreises. Sofern Grundstück und Gebäude zusammen in einem Kaufvertrag erworben werden, errechnet sich die Steuer aus der Gesamtsumme (z.B. Kauf einer ETW oder vom Bauträger schlüsselfertig). Bei Veräußerung innerhalb Verwandtschaft ersten Grades entfällt die Steuer.


Erwerbsnebenkosten
Auch Kaufnebenkosten genannt. Hierzu zählen Notar- und Grundbuchgebühren (Kaufvertrag und Grundschuldeintragung), Maklercourtage (3,5 - 7 %) hier 3,57% und Grunderwerbssteuer (5 %). Insgesamt liegen diese Kosten bei ca. 7 % bis max. 10 % der Gesamtkosten bzw. des Kaufpreises. Ebenfalls müssen Finanzierungskosten berücksichtigt werden (z.B. Disagio). Die Erwerbsnebenkosten können nicht bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden.
 

Kaufnebenkosten
Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie im Zusammenhang stehen und steuerlich zu den Anschaffungskosten zählen. Kaufnebenkosten sind beispielsweise: Grunderwerbsteuer (5%), Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages, Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (ca. 1,75%) und Maklerprovision für die Vermittlung des Kaufobjektes (ca. 3,5% bis 7%) hier 3,57%. Es wird im Allgemeinen mit Kosten in Höhe von 7-10% des Kaufpreises gerechnet. Die Kaufnebenkosten können nicht bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden.

 

Auflassung
Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang bei Grundstücken. Diese Erklärung erfolgt vor dem Notar.


Auflassungsvormerk
Vormerkung in der Zweiten Abteilung des Grundbuches zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung bei Immobilien (auch Eigentumsvormerkung genannt). Spätere Verfügungen sind gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam, falls sein Anspruch dadurch vereitelt oder beeinträchtigt wird.


Buchgrundschuld
Wird nur im Grundbuch in Abt. III eingetragen als "Grundschuld ohne Brief". Bei Übertragung des Rechts muss eine beglaubigte Abtretungserklärung von der Gläubigerbank erstellt und die Änderung im Grundbuch vollzogen werden in Abt. III eingetragen als "Grundschuld ohne Brief".
 

Grundpfandrechte
Darunter versteht man die Sicherung eines Kredits durch Verpfändung eines Grundstücks oder eines Hauses (dingliche Sicherung). Sie erfolgt durch Eintrag ins Grundbuch. Zu den Grundpfandrechten zählen Hypotheken und Grundschulden. Lasten mehrere Grundpfandrechte auf einem Grundstück, dann wird eine Rangfolge festgelegt. Eine erstrangige Grundschuld bietet dem Kreditgeber die höchstmögliche Sicherheit. Folglich erhält man für diese Form der Besicherung die günstigsten Zinssätze.


Grundschuld
Grundschuld: Dingliche Belastung eines Grundstücks. Die Grundschuld ist abstrakt, d.h. dass eine Forderung nicht Voraussetzung für die Entstehung der Grundschuld ist.
 

Grundsteuer
Die Gemeinde erhebt auf Grund und Boden eine Steuer. Diese Grundsteuer errechnet sich aus dem Einheitswert multipliziert mit der jeweiligen Steuermesszahl und dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz.
 

Grundstückskosten
Definition: zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang bei Grundstücken. Diese Erklärung erfolgt vor dem Notar.
 

Kataster
Das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde. Beim Katasteramt, einer Behörde, bei der das Liegenschaftsbuch und die Flurkarten geführt werden, können die Verzeichnisse, die Auskunft über Lage, Grenzen, Grundstücksgröße, Gemarkung, Flur und Flurstück geben, eingesehen und Auszüge gegen Gebühr angefordert werden.
 

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bescheinigung des zuständigen Finanzamts, dass der Eigentumsumschreibung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Die Bescheinigung wird erteilt, wenn die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

 

 

Bank
 

Beleihungsgrenze
Sie drückt aus, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes die Bank im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ein Grundstück beleihen kann. Beim reinen Realkredit liegt die Grenze bei 60 Prozent des Beleihungswertes (zum Beispiel Hypothekenbanken).


Disagio
Bei Auszahlung von Darlehen kann ein Disagio oder Damnum (Abschlag) vereinbart werden. Der Auszahlungskurs gibt dann jenen Teil der Nominalschuld an, der tatsächlich ausgezahlt wird. Die Nominalschuld ist also höher als der ausgezahlte Betrag. Das Disagio ist ein vorweggenommener Zins.
 

Zins
Zins: Preis für die jeweilige Überlassung und Nutzung fremden von Geld oder Kapital wird als Zins bezeichnet.
 

Zinsanpassungsklausel
Zinsanpassungsklausel: Dieser eröffnet die Möglichkeit, den anfänglichen Zinssatz eines Darlehens bei wesentlichen Änderungen des Geld- oder Kapitalmarktes zu ändern.
 

Zinsbindungsfrist
Zeitraum, für den der Zins entsprechend der Vereinbarung im Darlehensvertrag festgeschrieben ist. Nach Ablauf dieser Frist muss über die Höhe des Nominalzinses neu verhandelt werden.


WICHTIG: Nur bei gleichen Vorgaben sind Angebote vergleichbar. Einen Vorschlag mit einer Zinsbindung von 5 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 1% ist nicht mit einem Angebot mit einer Zinsbindung von 10 Jahren bei einer Tilgung von 1,5% zu vergleichen.
 

Effektivzins
Der effektive Zinssatz bezeichnet die effektiven (=tatsächlichen) jährlichen Kosten eines Kredits für den Kreditnehmer. Der Effektivzinssatz muss für Darlehen mit einer Festzinsvereinbarung für die gesamte Laufzeit fest angegeben bzw. ausgewiesen sein.
 

Nominalzins
Zins, der von dem Darlehensnennbetrag (Nominaldarlehen) berechnet wird. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins, der die Gesamtbelastung eines Kredites (einschließlich Nebenkosten) wiedergibt und deshalb über dem Nominalzins liegt.
 

Verzugszinsen
Verzugszinsen: Zinsen, die der Schuldner einer Geldleistung entrichten muss, wenn er der Verpflichtung zur Zahlung schuldhaft nicht rechtzeitig nachkommt.
 

Konditionen
Die Bedingungen, zu denen ein Darlehen gewährt werden kann. Die wichtigsten Konditionen wie Nominalzins, Disagio, Zinsbindungsfrist, Tilgungshöhe sind im "anfänglichen effektiven Jahreszins" berücksichtigt.

 

Vorfälligkeitsentschädigung
Entschädigung an den Darlehensgeber, wenn der Darlehensnehmer ein Festzinsdarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzahlt und der Darlehensgeber dadurch einen Zinsschaden (Zinsverschlechterungs- und Zinsmargenschaden) erleidet. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach zwei unterschiedlichen Berechnungsmethoden (Aktiv/Aktiv, Aktiv/Passiv-Methode).
 

Darlehen
Gem. § 607 BGB ist ein Darlehen die Überlassung von Geld oder anderen vertretbaren Sachen mit der Verpflichtung des Darlehensnehmers zur späteren Rückerstattung von Sachen gleicher Art, Menge und Güte.
 

Kredit
Kredit: Als Kredit bezeichnet man die Überlassung einer Geldsumme unter bestimmten
Konditionen. In diesen werden die Verzinsung, der Zeitpunkt der Rückzahlung und eventuelle Sicherheiten geregelt. Man unterscheidet kurz-, mittel- und langfristige Kredite.
 

Kreditnebenkosten / Kreditsicherheiten
Nebenkosten bei der Finanzierung, die nicht im anfänglichen effektiven Jahreszins enthalten sind. Dazu zählen außer den Kosten der dinglichen Absicherung (Bestellung und Eintragung bzw. Abtretung von Grundschulden) u.a. Kontoführungs-, und Wertschätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Zinsaufschläge für Teilauszahlungen und Notartreuhandversicherungsgebühren.
 

Zwischenfinanzierung
Kurz- bis mittelfristiger Kredit zur Finanzierung eines noch nicht verfügbaren langfristigen Kredits (zum Beispiel Bauspardarlehen), Kapitals oder Verkaufserlöses.
 

Restschuld
Höhe des noch zu tilgenden Darlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Restschuld ergibt sich, indem man die bereits erfolgten Tilgungen von dem Darlehensnennbetrag (Nominaldarlehen) abzieht. Man kann die Restschuld auch wie folgt berechnen:
Darlehensnennbetrag plus Fremdkapitalkosten (zum Beispiel bisheriger Zinsaufwand) minus Belastung aus Kapitaldienst (bisherige Zins- und Tilgungsbeträge entsprechend der Annuität).


Restschuldversicherung
Durch den Abschluss einer Restschuldversicherung ist der Kreditnehmer und der Kreditgeber vor Verbindlichkeits- bzw. Forderungsausfällen geschützt. Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit sich gegen unvorhergesehene Risiken wie z.B. Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit und Tod abzusichern. Die Versicherungssumme entspricht zumeist dem Betrag der ausstehenden Schuld.
 

Tilgungsfreie Darlehen
Feste Darlehenssumme, die erst am Ende der Laufzeit fällig wird (auch Festbetrags- oder Fälligkeitsdarlehen genannt). Da während der Laufzeit des Darlehens nur Zinsen gezahlt werden, wird die Tilgung erst am Ende der Laufzeit durch eine fällig gewordene Lebensversicherung oder einen zugeteilten Bausparvertrag "auf einen Schlag" erfolgen. Das Festdarlehen ist also während der Laufzeit tilgungsfrei, allerdings sind statt der Tilgungsbeiträge Lebensversicherungsprämien
beziehungsweise Bausparbeiträge zu entrichten. Im Gegensatz zum Festdarlehen wird beim Tilgungs- oder Annuität Darlehen laufend getilgt.
 

Tilgungssatz
Tilgungssatz: Prozentsatz mit dem ein Kredit zurückgeführt wird.
 

Versicherungsdarlehen
Darlehen der Versicherungsgesellschaft in Form von Policendarlehen oder Hypothekendarlehen. Voraussetzung für ein Hypothekendarlehen ist meist der Abschluss einer Kapital-Lebensversicherung, da das Darlehen als Festdarlehen nach Ablauf des Vertrages mit der Versicherungssumme abgelöst wird. Die Versicherungs- summe ist in der Regel geringer als das Hypothekendarlehen, da durch die Überschussbeteiligung die Ablaufleistung höher ist als die Versicherungssumme. Die Höhe der Ablaufleistung richtet sich nach der Laufzeit der Versicherung und der tatsächlich erwirtschafteten Rendite des jeweiligen Versicherungsunternehmens. Lediglich die Versicherungssumme ist garantiert, nicht die Ablaufleistung.
 

Nachteil: Bei auslaufender Zinsbindungsfrist ist die Höhe der Restschuld genauso hoch wie das Ursprungsdarlehen. Dadurch trägt der Kunde das Zinsrisiko für die gesamte Darlehenssumme.
 

Zuteilung
Zeitpunkt, von dem an die Bausparkasse die Bausparsumme zur Auszahlung an den Bausparer bereithält. Die Zuteilung ist an drei Voraussetzungen gebunden: Mindestsparzeit (in der Regel 18 Monate), Mindestsparguthaben (40 Prozent oder 50 Prozent der Bausparsumme, je nach Tarif) und Erreichen der Zielbewertungszahl, die wiederum von der Höhe und der Liegezeit des Bausparguthabens abhängt.
 

Eigenkapital
Kapital, das aus Eigenmitteln aufgebracht wird. Zum Eigenkapital zählen: Geldmittel (zum Beispiel Bargeld, Bankguthaben, Bausparguthaben), Selbsthilfe (zum Beispiel selbst erbrachte Arbeitsleistungen des Bauherrn und der Wert des eigenen Grundstücks). Bei der Finanzierung von Eigenheimen sollte im Regelfall mindestens 30 % Eigenkapital vorhanden sein.
 

Fremdkapital
Kapital, das aus Fremdmitteln aufgebracht wird. Die Kapitalgeber (Gläubiger) sind Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Lebensversicherungen, öffentliche Institute oder Arbeitgeber, Verwandte, Bekannte. Im Gegensatz zum Eigenkapital muss das Fremdkapital zurückgezahlt (getilgt) und in der Regel verzinst werden.
 

 

Allgemeines

 

Sachwertverfahren
Bei selbstgenutztem Wohneigentum und bei Mehrfamilienhäusern mit maximal drei
Wohneinheiten wird stets das Sachwertverfahren verwendet, das den (Substanz-) Wert einer Immobilie als Summe aus Baukosten (Herstellungskosten) und Bodenwert ermittelt. Die genaue Berechnung ist bei den einzelnen Instituten äußerst unterschiedlich. Eine wesentliche Rolle spielt dabei, wie eine Bank die Verwertbarkeit des Objektes einschätzt.
Für "Immobilien von der Stange" (weitgehend standardisierte Eigentumswohnungen und Reihenhäuser von großen Bauträgern) wird der Beleihungswert meist nur überschlägig anhand des Kaufpreises ermittelt (Kaufpreis angemessen? Wiederverkauf zu diesem Preis möglich?). Für weniger gängige Objekte geben die Banken manchmal auch bestimmte €-Werte pro Kubikmeter
umbauten Raumes vor, die der Beleihungswert nicht überschreiten darf.
 

Ertragswertverfahren
Im Gegensatz zum Sachwert liegt dem Ertragswert einer Immobilie die erzielbare Miete zugrunde. Die Jahresmiete wird mit einem bestimmten Faktor vervielfältigt und führt so zum Ertragswert. Das Ertragswertverfahren findet nur bei größeren vermieteten Objekten Verwendung.
 

Nießbrauch
Der Inhaber eines Nießbrauchs darf das Grundstück in Besitz nehmen und sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Grundstück ziehen. Er hat andererseits auf eigene Kosten das Grundstück ordnungsgemäß zu erhalten und die laufenden Kosten zu tragen (Instandhaltungskosten, Grunderwerbssteuer). Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich.
 

Vorkaufsrecht
Wirtschaftlich betrachtet, vermindert ein Vorkaufsrecht den Wert des mit ihm belasteten Grundstücks, da es schwerer ist, einen Käufer für dieses Grundstück zu finden. Der Berechtigte aus einem im Grundbuch abgesicherten Vorkaufsrecht kann in den vom Eigentümer mit einem Dritten geschlossenen Grundstückskaufvertrag zu den Bedingungen des Kaufvertrages eintreten. Eine Grundschuld, die nach dem Kauf eingetragen wird, ist dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam, so dass dieser ihre Löschung verlangen kann. Deshalb ist immer die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten zur Belastung einzuholen. Banken bewerten das Vorkaufsrecht als Vorlast mit 2-3 % des Verkehrswertes.
 

Verbraucherkreditgesetz
Verbraucherkreditgesetz: Gesetz, das für Kreditverträge mit natürlichen Personen bestimmte, zusätzliche Formerfordernisse aufstellt und zusätzlich zugunsten des Kreditnehmers ein Widerrufsrecht einführt und Verzugsfolgen regelt.
 

Wertschätzungsgebühren
Gebühren für die Schätzung des Objektwertes, der zur Berechnung des Beleihungswertes dient. Diese Gebühren betragen etwa 0,2 bis 0,4 Prozent des Schätzwertes oder der Darlehenssumme.
 

Wiederkaufsrecht
Mit der Vereinbarung eines Wiederkaufrechts über ein Grundstück sollen dem Käufer bei der Verwendung des Grundstücks gewisse Bedingungen auferlegt werden. Die Gemeinden vereinbaren z.B. oft ein Wiederkaufrecht für den Fall, dass die vorgesehene Bebauung nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf dem veräußerten Grundstück errichtet wird oder sonst das Grundstück bestimmungsgemäß verwendet wird. Im Ergebnis ist das Recht wie eine Auflassungsvormerkung zu werten und sollte grundsätzlich im Range hinter die Grundschuld zurücktreten. Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn sich die jeweilige Gemeinde schuldrechtlich verpflichtet, für den Fall des Wiederkaufes die Grundschuld gegen sich gelten zu lassen.

 

 

Weiteres / Wertsteigerndes


Ausbaukosten
Als Ausbaukosten werden die Kosten bezeichnet, die im Zusammenhang mit der Schaffung neuen Wohnraumes stehen. Dies sind zum Beispiel Dachausbauten und Anbauten. Die Bank rechnet diese Kosten mit ca. 80 % in den Beleihungswert mit ein.
 

Baukosten
Diese schließen die Kosten für die Erstellung des Gebäudes sowie evtl. der Garage, der Stellplätze bzw. des Carports ein. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem umbauten Raum. Je nach Lage, Größe und Ausstattung des Objektes rechnet man zwischen EUR 230,- bis max. EUR 270,- pro Kubikmeter umbauter Raum (Kubatur).
 

Modernisierungskosten
Als Modernisierungskosten bezeichnet man die Kosten, die notwendig sind, um die Immobilie in einen besseren, heutigen Wohnansprüchen genügenden Zustand zu setzen. Hierzu zählen z. B. Kosten für Fassadenerneuerung, Dacherneuerung, Sanitär- u. Elektroarbeiten, Isolierglasfenster.
Diese Kosten wird die Bank mit 50 % bis 80 % werterhöhend mitberücksichtigen. Reine Renovierungsmaßnahmen werden nicht werterhöhend berücksichtigt.

 

 

Wir hoffen, Sie können Ihren Nutzen aus diesem Wissen ziehen. ;-)

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